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万科这两年的日子欠好过。

前不久，万科宣布了一份净利润靠近腰斩的2021成就单。据年报显示，实在现营业收入4528亿元，同比增进8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。利润的下降主要源于开发营业毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。

对于这样的成就，郁亮在业绩宣布会上作了沉痛检验，并宣布作废所有高管层级，所有下放前线的决议。 

除此之外，万科在职的8位董事、监事、高管均较大幅度降薪，甚至在职员治理上也做起了“减法”。

从年报披露的数据中可以看到，自万科2021年宣布作废团体合资人层级，高管下沉到前线后，万科2021年治理用度同比降低60.85%至11.84亿元。

在治理上“节约缩食”的万科，单单依赖下放高管到前线这样的手段，真能解忧吗？

在《致股东》中，郁亮将业绩下滑归结于治理模式离散度大，多元化营业投入成本高。

诚然，项目操盘能力的分化和部门都会投资失利露出了万科当下治理模式的不足，而多元化新营业，包罗物业、物流、冷链，长租公寓等对万科整体大盘的孝顺依然不高，甚至还在拖累着整体的业绩显示。

当下，房地产行业大环境在履历了隆冬后，新一轮洗牌还在继续，据《保利2021-2022年房地产行业白皮书》讲述，2022年偿债岑岭来临，预期行业的出清和缩表将会延续和强化，以“三高”为代表的旧生长模式会逐步退出历史舞台。

而据年报披露，万科在整体融资环境趋紧的行业靠山下，净欠债率和融资成本稳固在行业较低水平，扣除预收款子的资产欠债率优化至68.5%，三道红线知足绿档达标。

现在，没有了高管层级却答应企稳回升的万科，真的能轻装上阵，施展前线督战的最大效用，今年交出令股东知足的成就单吗？

01、2022，万科无“高管 ”

“止跌企稳、稳中提升”，在业绩会上，万科繁重地定下了今年的八字目的。

同时，为了提升业绩，郁亮还宣布了万科作废所有高管层级，所有下沉到前线，就连董事局主席和总裁都要以身作则，领兵出征。

抛开董事局主席、总裁的头衔，郁亮现在还兼任了首席客户官，研究解决客户层面所反映的要害问题。万科总裁祝九胜也挂帅出征，兼任了长租公寓BU首席合资人，肩负长租公寓营业的谋划治理责任。

万科董事会团队组成情形，图/万科官网2021可连续生长讲述

一边走到前线谛听更多客户心声，另一边大刀阔斧在薪酬绩效上也最先了“瘦身”。 

郁亮自动放弃了2021年度的所有奖金，据万科年报披露的数据显示，郁亮领取的税前待遇仅为154.7万元，跟2020年的1247.3万相比，降薪幅度到达了近九成，此前两年薪酬均高达1200万元以上。

万科其他治理层也一同降薪，包罗郁亮在内的在公司任职的8位董事、监事、高级治理职员合计获得税前待遇人民币3409.6万元，同比下降50.0%，合计降薪一半，约2400万元。

此外，治理层的董监高还需要把去年所有税后薪酬用来增持万科A股的股份，合计增值金额不低于2000万元。

治理层自降薪资、放弃奖金，流露着万科高管下沉前线的刻意。

此前在内部转型生长通气会上，万科新一轮架构调整及人事情动也在早有预兆地发生。

万科现在的七大前线区域战场上，北京战场由卢冰认真，东北战场由林曈主抓，华中战场有蔡平，南方战场依然是孙嘉这样的“封疆大吏”执掌，上海战场改弦更张换成了张海，而西南和西北战场则划分由李嵬和郭继勋认真。

此外，麦肯锡身世的刘肖在北方区域深耕多年后，带着前线的作战履历重回总部担任执行副总裁、首席运营官，而在新赛道破局的前线，曾执掌万科中西部区域的王海武也调任印力，在新领域开疆拓土。

精兵强将，轻装上阵，在业绩滑坡的时期，万科在部门职员上也最先做起了“减法”。

据年报显示，万科上年终整体员工规模较上年增添43.97%至139494人，但房地产开发系统员工则削减了11.84%至17323人。 

另外，从专业组成来看，治理类职员（财政、审计、法务、人力及高管）同比大幅下滑51.9%至2844人；专业手艺职员（工程、设计、成本及采购）同比削减4.46%至7243人；市场营销职员则增添17.56%至7236人。

从职员成原本看，除部门项目部门需要“做减法”外，员工收入、福利、津贴等均需要重新调整，而首席客户官往后前的65位精简到14位，多出来的51位同事也被剖析到了其他的职能部门。

高管挂帅出征，被战时气氛笼罩的万科，正在业绩障碍眼前爬坡过坎，作废高管所有层级释放的信号，预示着万科正在下一手新棋，但这招新棋能否拯救万科，另有待考察。

02、优等生为何交出了“不及格”答卷？

财政数字敲响警钟，将高管层级下放前线，是一种主要的亮相。 

细看背后缘故原由，郁亮在2021年业绩讲述《致股东》中对业绩下滑所表达的歉意，就可以看得出兢兢业业的态度之下，万科的业绩属实难看。

前不久，以稳健平安著称的房地产龙头企业万科宣布2021年报，公司营业收入4528亿元，同比仅增进8.0%，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

万科2021年度业绩概况，图/万科周刊

翻看万科历年的业绩年报成就单，在房地产行业来说，也是“优等生”，而在今年的业绩大考中给出这样的成就，属实有些罕有，这是万科上市31年以来的第三次净利下滑。 

时针拨回上市之路，此前两次的业绩泥潭划分泛起在1995年和2008年，彼时正值国家宏观调控和全球金融危急，行业履历亘古未有的震荡和调整，内里因果有迹可循。

现在年的万科跌回泥潭，甚至大动干戈作废高管层级，下放前线，不得不让人嫌疑是不是内部谋划治理泛起了问题。

带着疑问，郁亮在年报《致股东》中对净利润下降的缘故原由举行了坦诚剖析，他并未全然归结于行业转变、市场因素，而是重点放在自我检验。

在年报《致股东》中，郁亮坦言，在治理方面公司存在离散度大的问题，进而拉低了整体盈利显示。

离散度首先体现在了项目操盘能力的分化上，万科此前做过不少好的项目，但都没能将这些好项目的可行性优势复制推广，转化成整个团体的尺度动作和一致显示。

此外，少数项目也泛起了投资上的失误，部门都会投资追高冒进，漫衍式治理机制会将投资额度直接分到区域，但在市场深度调整的时刻，容易造成当地公司高估自身市场潜力，对市场判断过于乐观，拿下自己消化不了的项目。

据iFinD数据，已往几年，万科的销售均价都在1.5-16.万/平，偏向高线都会，但从去年4月起，天下22个都会最先执行“两集中”供地政策，热门都会地块遭严重哄抢，无疑增添了万科的拿地成本。

治理方面离散度大，而营业方面，对于新赛道的开拓，也让万科投入产出不成比例，每一次“试错”都是对业绩的磨练。

在新营业的开拓上，万科所支出的成本跨越了此前预想，导致对业绩发生了直接影响。

从2014年最先，万科转型多赛道探索，从长租公寓营业的多轮折戟，到现在万物云、物流仓储、万科泊寓、印力等多条路前进，这历程中所面临的难度和支出成本都是万科探索的学费。

万科产业组织架构，图/万科团体官网

值得一提的是，在2021年的财报上，这些新营业“学费”合并报表局限内此部门用度已达80亿元。 

这些还在生长的新营业连续性地侵蚀着万科的利润，例如长租公寓和城中村刷新等，至今仍然拖累着万科的盈利显示，这些对业绩的影响关系重大。

郁亮虽然都在从自身找缘故原由，但不能否认的是，房地产大环境也在履历着动荡，麋集的政策调控与信贷缩短，房地产正在去金融化，回归栖身属性。

行业面临变局，前有泛海控股卖身自救，后有背着万亿欠债的恒大，在大环境下求稳，万科不得不节衣缩食。

治理离散度大、多赛道探索学费多，在波诡云谲的大环境下，万科作废高管层级的行为势在必行，无论是传统营业照样新营业，让高管下沉一线，真的能挽回下滑的业绩吗？

03、高管上前线，万科能解忧吗？

业绩拉跨，光靠高管上前线，能给万科带来转机吗？

翻看2021年财报可以看到，万科照样守住了平安谋划的底线，处于房地产企业融资羁系“绿档”局限，各项指标相符羁系规则要求；谋划性现金流净额延续13年为正；年内债务结构优化，年终存量融资综合融资成本降至4.11%。

虽然净利面临腰斩，但万科的三道红线照样知足了国家“三道红线”的指标，穆迪、标普、惠誉等都给万科打出了行业领先的信用评级。

而在这“三道红线”下，万科当下的优劣势也可见一斑。

据2021年年报数据显示，住手2021年底，万科资产欠债率依然高达79.74%，但拆分来看，欠债合计约1.5万亿，其中有息欠债只有2659.6亿，占比13.7%，而万科手里还握着高达约1500亿的现金，有息欠债少，现金多。

这也意味着，对于万科来说，净欠债率和现金的短债比远超划定尺度，三道红线早已不成威胁，甚至可以继续增添有息欠债，还具备融资便利的优势。 

此外，深耕房地产行业多年的万科，现在也另有一定的品牌效应。而且万科房地产主业虽然新开工规模下降，但完工规模仍保持了增进。

凭证万科2021年年报披露，住手讲述期末，万科在建项目总计容修建面积10367.0万平方米，权益计容修建面积约6428.4万平方米；设计中项目总计容修建面积约4521.7万平方米，权益计容修建面积约2910.1万平方米。

此外，万科在2021年获取新项目148个，总设计计容修建面积2667.4万平方米，权益计容设计修建面积1901.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元。万科还介入了一批旧城刷新项目，按当前设计条件，总计容修建面积约534.7万平方米。

而从销售情形上来看，停止去年底，万科已售未结条约金额累计跨越7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，保障了未来销售收入。

除了专耕房地产主业，万科旗下另有不少副业在多元化协调生长。

凭证年报数据披露，2021年万物云收入首次跨越200亿元，万纬物流近三年收入复合增速为52%，万科泊寓近三年收入复合增速为40%，而印力近五年收入复合增速也到达了20%。

只管具备优势，但反映在年报业绩上的劣势也是有目共睹，腰斩的净利下滑就像一面镜子，反照着过往的昏暗履历。

和今年万科作废高管层级如出一辙的是，2008年万科在履历的第二次业绩下滑后，也在高层治理职员上动了刀。

遥看昔时，受全球金融危急及房地产全行业低迷影响，万科业绩下滑16.7%，公司高层治理职员也同样自动放弃了年终奖金。

据Wind数据显示，包罗时任董事长王石、总司理郁亮在内的11位治理者降薪幅度跨越50%，普遍在60%左右。

昔时的王石也曾坦言，在牛市的大环境中，过于恬静的环境使万科在谋划细节上也露出出诸多不足，一些专业能力显示甚至泛起了下滑的迹象。

这也不难发现，今年作废高管层级、下放前线的这一做法，就像是2008年的履历复刻，身在高位运筹帷幄久了，也得沾沾地气。

可是高管下前线，真的能让万科回暖吗？

从官网公然的简历上可以看到，万科高管的资历和履历都是业内佼佼者，下沉一线更能谛听到一线战况，在实战中积累履历，可以给出实时准确的战斗指令，更有利于传统营业的执行和新营业增进点的挖掘。

在新增进点的激励上，去年6月王海武到万科收购的印力后的成就也能印证一二，据2021年报披露，印力治理的商业项目营业收入到达了52.3亿元，同比增进了23.9%。

而高管的身体力行，也能引发万科文化的凝聚力，给万科人转达信心。

万科业绩是否回暖虽然有待验证，但市场回暖已经最先逐步有了迹象。

上个月，国务院金融委召开专题集会，对房地产企业提出了向新生长模式转型的配套措施。随后，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速亮相，释放强烈“稳地产”信号。

万科高管到前线后带来的整体显示现在还不得而知，但随着整体大环境的回暖，万科或许能够挽回些业绩。可想要回到黄金时代，却是难上加难了。