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8月20日，央行、住建部、银保监会召开房企座谈会，参会代表来自碧桂园、恒大、万科、融创、中粮、保利、新城、中海、华裔城、绿地、华润和阳光城。

此次集会的重点是对房企提出资金监测和融资治理的划定规矩，简称“三条红线”。9月起，预会12家房企介入试点，2021年1月1日起将在全国实行。羁系部门请求房企上交整改计划，并在每个月15日前填写、提交《监测表》，并在2023年6月30日前完成降欠债目标。

三条红线是：剔除预收款（合约欠债）后欠债率大于70%、净欠债率凌驾100%、现金短债比小于1.0倍。

房企被分为红、橙、黄、绿四档，圆满避过者为绿，踩一条者为黄，踩二条者为橙，踩三条者为红。绿档房企有息欠债能够增添不凌驾15%，黄档为10%、橙档为5%、红档为0%。

一赤、一橙、二绿

碧桂园、恒大、万科、融创是房企“四大龙头“。恒大“红档”，融创“橙档”，碧桂园、万科“绿档”。

停止2020年6月末，恒大有息欠债高达8355亿，离别是碧桂园、融创、万科的241%、261%、303%。

2019岁终，恒大有息欠债同比增添18.8%。2020年上半年又增进4.5%，依据新的羁系，有息欠债不能增添。明显，恒大冒死打折卖房就是为了回款降债。

与“刹不住车”的恒大比拟，碧桂园、融创的有息降债都在下落。2020年上半年，“橙档”融创降债0.6%，“绿档”碧桂园有息欠债较2019岁终削减275亿、降幅7.4%。处于“绿档”的万科，上半年有息欠债增添了6%。

以下是各家的具体情况：

恒大——赤色（踩三条）

停止2020年6月末，恒大欠债总额为1.98万亿，客户预支款（即合约欠债）为1486亿，总资产2.3万亿。“剔除预支的资产欠债率”为79.8%，踩线！#红线请求不大于70%#

停止2020年6月末，恒大有息欠债总额为8355亿，现金2046亿（含639亿受限制现金），净资产3164.55亿。“净欠债率”为199%，严重踩线！#红线请求不大于100%#

停止2020年6月末，现金2046亿，短时候乞贷3957亿，现金短债比为0.52倍，踩线！#红线请求不小于1.0倍#

融创——橙色（踩两条）

停止2020年6月末，融创欠债总额为8625亿，个中合约欠债2434亿，总资产9964亿。“剔除预支的资产欠债率”为62.1%，没有踩线！

停止2020年6月末，融创有息欠债总额为3202亿、现金1209（个中356亿受限），净资产1339亿。“净欠债率”为149%，踩线！

停止2020年6月末，现金1209亿，短时候乞贷1406亿，现金短债比为0.86倍，踩线！

碧桂园——绿色

停止2020年6月末，碧桂园欠债总额为1.7万亿，个中合约欠债6858亿，总资产1.96万亿。“剔除预支的资产欠债率”为53.1%，没有踩线！

停止2020年6月末，碧桂园有息欠债总额为3420亿，现金2055（个中194亿受限），净资产2350亿。“净欠债率”为58.1%，没有踩线！

停止2020年6月末，现金2055亿，短时候乞贷1058亿（包含银行贷款、公司债券、优先单子、可换股债券），现金短债比为1.94倍，没有踩线！

万科——绿色

停止2020年6月末，万科欠债总额为1.5万亿，个中合约欠债6151亿，总资产1.8万亿。“剔除预支的资产欠债率”为49.8%，没有踩线！

停止2020年6月末，万科净欠债率仅为27.02%，没有踩线！

停止2020年6月末，现金1943亿，短时候乞贷191亿，即使计入803亿一年内到期的非活动欠债，现金短债比依然高达1.95倍，没有踩线！

（注：蓝色柱代表“剔除合约欠债的欠债率”、橙色柱代有“净欠债率”、绿色折线代表“现金短债比”）

房企四大龙头中，只要一家“红档”，“绿档”到达两只，比较令人欣慰。他们怎样走到了本日的田地，降欠债远景怎样？

“三条红线”考量房企并不周全

“三条红线”对地产业有深远影响，其目标是下落房企高欠债带来的金融风险，并不是考量房企的体系性规范。

这点从“红线”的设置看得很清晰：

第一条“红线”审核剔除预收款后的欠债率。虽然合约欠债不需用现金了偿，但只假如债就得还，不必现金还就要用屋子还。合约欠债是“欠屋子”构成的，假如卖的是现房、只差结算还好。假如卖的是期房，还要投入大批资金把屋子建好。假如资金链断裂，项目烂尾，购房者不会善罢甘休。央行关注的是金融机构的风险，必要时凝结房企账上的现金就是了，购房者可否住上新居不在斟酌之列。

第二条“红线”审核用现金了偿有息欠债的“缺口”。房企的现金不仅用于还银行贷款，还要给供应商结款，但国有金融机构享有的“偿债序次”在供应商前，央行也治理不了那末多了。

第三第“红线”审核现金可否可靠地“掩盖”短时候乞贷。请求账面现金最少应即是今年须要了偿金融机构的短时候乞贷。

死盯现金的“三条红线”不是周全、体系评价一家房企的规范，而是掌握金融风险的主要行动。“红档”房企不能取得一分钱贷款，“绿档”有息欠债也只能增添15%，通报出来的信息是金融机构不再支房企的三高形式——高欠债、高杠杆、高周转。

想要相对周全地考量房企，还得去研讨地皮储备、合约贩卖、合约欠债这些基本数据：

1）地皮储备

地皮储备被称为“地根”，研讨房企起首要看这个目标。

2017年，恒大地皮储备（计划修建面积）达3.12亿平米。当时碧桂园、融创的地皮储备离别相当于恒大的60%、70%。

厥后，恒大故意放慢了拿地节拍，地皮储备逐年下落。停止2020年6月末，恒大地皮储备2.4亿平米，碧桂园、融创离别为恒大的111%、103%。

万科的主旨是“活下去”，拿地相对郑重，2019岁终地皮储备到达1.61亿平米，2020年6月末又回落到1.57亿平米，不到碧桂园的60%。

2017岁终，恒大地皮储备打破3亿平米，比碧桂园多出近1亿平米，这是踩“三条红线”的根本缘由。能够说，拿地激进是最大的激进。

2）合约贩卖

万科拿地不主动，倒是去库存的急先锋，2018年、2019年合同贩卖金额一连凌驾6000亿。2019年，万科合约贩卖范围6308亿、面积4112万平米、均价1.53万元/平米。2020年H1，万科合约贩卖3205亿、面积2077万、均价1.54万元/平米，稳中有升。

恒大去库存的企图愈来愈迫切。2019年合约贩卖6011亿、面积5846万平米、均价1.03万元/平米，明显低于万科。202年H1，恒大合约贩卖3488亿、面积3863万平米、均价9030元/平米，较2019年下跌12.2%。

以合约贩卖面积而论，2019年的冠军是碧桂园，达6237万平米。但单价8854元/平米，远低于万科，因而合约贩卖金额只要5522亿。2020年H1，碧桂园合约贩卖面积被更迫切的恒大逾越，贩卖金额、均价离别为2670万和8381元/平米。

虽然合约贩卖不能直接确以为营收，但实实在在拿到了钱，可有用减缓资金压力。2020年H1，恒大贩卖回款3120亿，贩卖回款率达89.4%。

3）营收与合约欠债

房企营收与同期合约贩卖金额有很大差异，两个缘由：

一是二者的确认时候差别，2018年卖掉的屋子有大概2019年或2020年才结算本钱、确认营收。

二是与房企在项目中的权益比例及报表兼并体式格局有关，比方融创合营/联营公司孝敬合同贩卖金额多，可兼并营收少，以致与别的三家巨子落空可比性。

2019年，万科确认营收3679亿，相当于同期合同贩卖范围的58.3%。同期碧桂园、恒大营收离别为4859亿、4776亿，离别相当于合同贩卖金额的88%和80%。三家的已售未结资金都在增进，万科增速最快。

在被确以为营收之前，收到的贩卖款认定为合约欠债（之前叫客户预支款）。房企有相当大的“自在裁量权”，可将已售未结资金当“蓄水池”，年成好就蓄水、年成不好就抽水。

平常来说，房企越保守，在池子里蓄的水就越多。停止2020年6月末，万科合约欠债高达6150亿，相当于2019年营收的167%。

出人意表的是，在人们印象中“激进”的碧桂园“池子”比万科还深。2020年6月末合约欠债达6858亿，相当于2019年营收的137%。

恒大的池子里没若干水了，2020年6月末合约欠债1486亿，相当于2019年营收的31%。这个比例还不到万科的五分之一。

房企将脱离“舞台中间”

万科郁亮以为“三条红线”是游戏划定规矩的严重转变，影响不亚于2002年的地皮“招拍挂”。“2002年前是房企地皮盈余时代，谁拿到地、谁赢利；2002年至今是金融盈余时代，谁圈钱越多赚得越多”，郁亮的说法很有原理。

2002年之前拿地凭关联，设想院不拿钱先设想、施工单位要垫资、第一时候开卖期房……“空手套白狼”让许多人赚到第一桶金，是为地皮盈余期。

2002年入手下手“招拍挂”，竞拍者天资及资金门坎愈来愈高，加上金融机构嫌贫爱富，越有气力越能拿到贷款。房企成败的关键是筹集资金，谁有钱就能够大范围拿项目，有地没资金的中小开发商会“慕名而来”追求协作，万科、恒大、碧桂园、融创们敏捷做大，银行是他们的“顽强后援”，是为金融盈余期。

实在“金融盈余期”是“银行贷款支撑的地皮盈余期”。从根本上讲，房企是从地皮“变性”的增值中分一杯羹。

巧妇难为无米之炊，再好的面包师也得用面粉。假如把中国（包含中国香港区域）的房企比做面包师，他们赚若干钱与技术无关，而是取决于囤了若干面粉。由于面粉一直在涨，本来用1块钱的面粉做成面包能卖2块钱。但面粉还在库房里，价钱已翻了几倍。本来1块钱的面粉涨到4块钱，因而再难吃的面包也能卖6块钱。房企老板就这么发了，自鸣得意地登上富豪榜，宛如为社会制造了什么代价。

“三条红线”的深远意义是推进房企的轻资产化。

现在一块地盖什么范例的修建，用处、面积、高度、配建……统统按计划实行。什么时候建、什么时候卖，另有售价，都不是房企能够定的。在全国各地有几百个项目标房企，实在不过是“总包工头”。由于有银行支撑，能筹到建立资金，效果“包工头”吃到了地皮增值盈余。

将来政府计划好一块地，能够经由过程投标肯定“包工头”——轻资产化房企。与旅店治理公司一样，房企“带着脑壳来”就行，不过地皮增值收益也赚不到了。

恒大、碧桂园、融创、万科们将脱离舞台的中间！