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2019年12月9日夜，全联房地产商会年会第一天的流动即将所有竣事，可是所有人都没有脱离，他们还在守候“豹哥”单伟豹在晚宴中的演出。

那一夜，单伟豹唱了两首歌，一首周深的《大鱼》，一首胡夏的《知否知否》。歌曲唱得细腻柔顺，和声细气。总有细心人，听出了单伟豹曲中裹挟着一层浅浅的情绪，却说不出那是什么。固然，更多人基本没听——正是酒战酣时，哪有功夫感伤矫情？

到了2020年4月14日，路劲（01098.HK）发布公告，单伟豹将辞任公司执行董事，并于2021年1月1日正式生效。告辞地产圈的如火如荼，“豹哥”选择归园田居，“采菊东篱下，悠然见南山”。

原来，那情绪是离愁。

可是放眼整个行业，也只有一些“老路劲人”会忧伤。楼市是战事，时间是款项，路劲这样顾影自怜的气概，已是异类般存在。现在行业这么难，所有人都在向死而生，都在找出路。这样温吞下去，另有希望吗？究竟，这是个只信赖胜者王权的地方。

要是这么看，想要活下去，就得像一年前的那场晚宴中，那群在酒桌逡巡的“战斗者”。趁房企大佬们还没走，把酒桌看成谈判桌，说说互助，谈谈收购，聊聊招拍挂，岂不更着实？只是唱唱歌、跳舞蹈，那真是没什么意义。

或许，单伟豹“老实人”的气概，已经不适应这个时代，到了说再见的时刻。

土储干枯

2007年5月7日，路劲股东周年大会竣事后，看着仍然不愿脱离，还想带回一些“爆料”的记者，单伟豹照样多说了一句。

“路劲通过顺驰生长内地房地产物业，预计明年将是房地产与公路各占营业额一半。”

那天之后，单伟豹不再隐藏革新路劲的想法：虽然财报显示，2006年路劲净资产68亿港元，收入主要照样漫衍在海内8各省份，总长1060公里的收费公路，但他坚信物业开发远景更宽阔，那才是路劲最终的偏向。

否则，谁愿意接手顺驰的资产？要知道，彼时的路劲团队统计，顺驰欠债总额跨越66亿元，生意很亏；标普与穆迪曾公然示意，收购杀青以后，路劲的欠债率将会从50%马上跨越70%，压力山大。

既然是革新，就别想太多。于是路劲18亿元拖回了顺驰跨越600万平方米土储，以及各式债务与风险——单伟豹管不了那么多。他知门路劲想要继续发展，必须大刀阔斧地开出收费公路之外的增进点。

“转头来看，今天我以为照样异常值得的。”那时刻，单伟豹会给自己打气，一遍又一遍。

现在，时间已经过去了近15年。单伟豹最先变得缄默，尽可能逃避媒体长枪短炮的追踪。他变得少言寡语，绝不多说一句话，究竟现实有些尴尬。

根据2007年的统计效果，路劲总土储约为750万平方米。可是翻阅近三年路劲的财报数据，可以看出公司土储照样那么多。2018年6月尾好不容易提升至848万平方米，可是到了2020年6月尾又下滑至701万平方米——这么多年，路劲的土储一直在原地踏步。

增添土储谈了这么多年，可现实上路劲只有那一次武断脱手，这是一家迫切转型的公司吗？真不像。收购顺驰理应成为路劲地产板块快速发展的起点，不外这一切并没有发生。

若是你跑不动，就不要怪竞争对手绝尘而去。与路劲总规模相仿的名堂年控股（01777.HK）与国瑞置业（02329.HK），一直维持总资产与资产欠债率之间的玄妙平衡，通过适度增添杠杆，确保土储丰盈。

虽然严控杠杆是行业的主旋律，但房企需要发展，需要适度杠杆带来增进活力，“用爱发电”行不通。

现在，路劲的欠债率为69.2%，体会不到咄咄逼人的欠债红线压力，可历久低库存运转，总有“水池见底”的一天，到时刻出路在那里？

固然，路劲也怕仓里无粮，于是控制土地开发速率。财报数据显示，路劲从2019年中的百万平方米级别，现在已下将至90万平方米。

云云“细水长流”的开发模式，700多万平方米的土储也够开发一阵子。可是根据这层逻辑倒推，既没有土储，也没有消化土储的动力，路劲若何在业内驻足发展？地产营业缺少增速，还谈什么转型？

作为一家地产收入占比九成有余的企业，既缺少土储，也没有开发热情，只靠压缩消化能力维持运转，这行吗？固然不行。主业发展的空间云云狭窄，且不说会逐渐失去了行业竞争力，对于路劲的投资者们又该若何从中看到未来希望？

再看单伟豹的缄默，实在并非自动“不想说”，而是被动“不能说”，“没的可说”。

后路在哪？

“没有哪个百年企业，不是自杀重生的。”许多年前，治理学大师德鲁克就曾预言，企业的转型需要对自己下手狠一点，别给自己留太多后路。

或许德先生的理论，部门注释了为何单伟豹铁了心拥抱房地产，但路劲照样慢慢悠悠地走。或许路劲确实有“后路”，还不止一条，自然不会选择“自杀重生”。

“第一个和第二个文旅项目，都有10%的投资回报率，这在商业领域照样不错的。”早些时刻接受媒体采访时，单伟豹就曾示意，文旅商营业是路劲重点结构的营业之一。论追求IP文化，地产圈无出其右。

现在，这项营业与房地产基金、娱乐及内容开发、房地产开发，配合隶属于产业投资及资产治理板块。

在众多房企净利润普遍维持在7%-8%，甚至为了加速周转，将利润空间压缩至5%的时刻，产业投资及资产治理或是路劲的“后路”。

在这里，不仅可以继续挖掘物业开发的机遇，还能探索文旅项目的发展空间，甚至投入部门资金到地产外的领域，结出一些从来没见过的果实。

可是在新冠疫情与金融市场颠簸的影响下，路劲的这一营业板块遇到亘古未有的危急：2020年上半年，房地产基金没有任何新的投资，娱乐及内容开发大部门时间处于阻滞状态，无锡梅里小镇与郑州新密两个文旅商项目，开发进度也被推迟。

这是一笔不小的损失，路劲在财报中只提了一句——“期内投资物业之公允值因而降低”。至于前期项目收益若干如，今公允降低若干，网上并没有相关数据。《一点财经》就此询问路劲官方，一直未得回答。

到最后，只有房地产开发还能提供7.74亿元的收入，作为整个板块的遮羞布——这可不像一条“后路”应有的容貌。

至于另一条，照样收费的“老路”。

回忆1996年，路劲落子内地市场，是以收费公路建设作为起点。那是路劲走向绚烂的最先，算下来在20多年的时间里，路劲收费公路总里程已经到达500公里，营业拓展至印尼。

虽然收费公路带来的收入并不高，但相比传统开发物业项目，这是一种能够带来稳固现金流的营业形态。比起物业开发“高杠杆 高周转”带来的风险，收费公路显然更平安。

只是收费公路着实太“平安”，平安到早已触碰着“天花板”。从2018年最先，收费公路营业的收入孝敬维持在每年30亿元左右，一直没有显著增进，倒是2020年上半年营收突然下滑至8.37亿元。

财报中，路劲将下滑缘故原由归结为“疫情导致免费通行期延伸”，可是回首2019年的数据，高速公路项目收入占比还不足10%。收费公路能够提升路劲的资产规模，却很难成为业绩孝敬的主力，这也不像一条“后路”应有的容貌。

这样看来，路劲确实另有出路，只是它们都太窄了，太偏僻了，只能让路劲走入邪路。走在这样的路上，着实没有太大意义。

危墙之下

对企业家而言，失败并不恐怖，绝望才恐怖。对单伟豹而言，这体会已是深刻。

“我以为房地产未来20年都是好年份。”2018年底，地产行业最先回调。单伟豹坚定信赖，向前仍然是唯一选择。

可是向前迈出一步后，坚定还能剩若干：曾立于危墙的孙宏斌，率领融创中国（01918.HK）成为市值1361亿港元的巨无霸；“高杠杆 高周转”的谋划模式，已被“三条红线”的利剑拦腰斩断；曾经被视为阳春白雪的地产行业，成了羁系部门眼中背着金融风险狂奔的“灰犀牛”……

走进2020年，一切设想都成了空谈。那里有什么20年的“好年份”？市场环境日渐萧索，企业谋划压力增大，这是现实。现在地产圈的好日子眼看就要过了“保质期”。

单伟豹也尝试过翻身。究竟路劲没有踩中“三条红线”，另有条件加杠杆，继续争抢土地；究竟土储资源相对优渥，跨越700万平方米的土储，长三角、渤海湾和粤港澳大湾区三低的占比到达97%。

可是那又怎样呢？谁不知道长三角、渤海湾、粤港澳大湾区是金矿？路劲那么多土储，都在竞争炮火最凶猛的地方——时代中国抢占粤港澳大湾区、明发争取长三角，哪个不是万万平方米傍身？那里有的是杀红眼的撕咬，不适合马上要放马南山的单伟豹。

至于加杠杆，照样省省吧。资金丰裕的行业上升阶段，靠高杠杆快速发展的案例触目皆是时，单伟豹也没敢大步向前；现在高压管控，怎敢触动羁系逆鳞，激进加杠杆怕是想加也是难？

进不是，退也不是，路劲的处境尴尬。尴尬的背后，实在是深深绝望，是无论若何改变，始终跟不上时代脚步的绝望。

业绩上，路劲的营收和净利润早已失去增速，发展已处于阻滞状态。营收另有阶段性增进，可是利润难有上行趋势，遇到“增收不增利”的瓶颈。路劲手里，连一张像样的王牌都没有了，还能怎么赢？

总资产排在行业40、50位的路劲，仅有2.9倍市盈率与0.41倍市净率，倘佯在80、90名，证实食之无味，弃之可惜的路劲，越来越难得到资本市场的正面反馈。缺少爆发力，更缺少想象力，路劲需要力挽狂澜式的英雄故事，需要一个强人拉一把，这是守旧的单伟豹给不了的。

幸亏他并不贪恋权位，也知道自己改变不了路劲，退下来或许是最好的选择。

结语

回忆路劲一起走来，所有人都没有错。

公司遇到问题时，单伟豹意识到自己无法扭转乾坤，于是宁愿放弃救世主的光环；单伟彪的履历，以及单颂曦的锐气，都是现在路劲最需要的元素。这家公司没有住手向有利的偏向生长，正在迅速调整以顺应时代需求。

只是偏向对了，并不意味着就能乐成。现在，房企兴衰更替正在加速，市场瞬息万变，没有留给企业足够时间改变。路劲需要改变，需要尽快步入新的轨道，寻找到增进点，只是这一切还来得及吗？对路劲而言，很难。

你做的都对，但并不代表你不会被时代镌汰，这就是现实。